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Llegan importantes cambios para el sector inmobiliario

15/10/2011

Áreas de práctica: Inmobiliario y Urbanismo

El Real Decreto-Ley 8/2011, en vigor desde el 7 de julio pasado, incluye importantes modificaciones en la regulación de la ejecución hipotecaria, en la naturaleza del silencio administrativo para el sector de la construcción o en el impulso del sector de la rehabilitación de edificios si bien se muestra parcial e insuficiente para la superación de las consecuencias de la actual crisis económica y financiera

La interminable enumeración de medidas contenida en la rúbrica del Real Decreto-ley 8/2011 -en vigor desde el pasado 7 de julio de 2011- ayuda a hacernos una idea del alambicado objeto de la norma, cuyo nexo común es, según indica su Exposición de Motivos, la necesidad de reforzar la capacidad de la economía española frente a las consecuencias de la actual crisis económica y financiera. Así, el Real Decreto-ley 8/2011 se ocupa de materias tan diversas como el apoyo a los deudores hipotecarios, el control del gasto público, la cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por entidades locales, el fomento de la actividad empresarial, el impulso de la rehabilitación como nuevo ámbito de crecimiento sólido y sostenibe del sector de la construcción y la simplificación administrativa con el fin de reducir las trabas burocráticas que usualmente agotan la paciencia de empresarios y ciudadanos.

En el concreto ámbito inmobiliario, y siguiendo el orden establecido en la propia norma, el Capítulo I de la misma introduce modificaciones legales en la situación de los deudores hipotecarios, dando así respuesta, aunque parcial e insuficiente, a la actual demanda social en este campo. De esta forma, el primero de los artículos del Real Decreto-ley 8/2011 aumenta la proporción inembargable del deudor hipotecario para los casos -más frecuentes en la práctica- en que el precio de la adjudicación de la vivienda hipotecada no sea suficiente para saldar el crédito garantizado, perviviendo un remanente que es exigido al deudor mediante el mecanismo apremiante de la ejecución judicial. Como decimos, y a fin de oxigenar la posición del deudor hipotecario -en la línea actual de garantizar a los ciudadanos un "nuevo comienzo" tras las consecuencias de la crisis económica-, la norma incrementa el margen de inembargabilidad de los ingresos del deudor, ampliando de forma significativa las proporciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Asimismo, y a fin de agilizar el procedimiento de las subastas judiciales derivadas de la ejecución hipotecaria y facilitar el acceso a las mismas, el artículo 2 del Real Decreto-ley  8/2011 reduce el depósito necesario para tomar parte en aquéllas. Así, mientras anteriormente era necesario el depósito del 30 por ciento del valor del bien fijado a efectos de subasta, tras la aprobación de la norma de referencia, dicho porcentaje queda reducido al 20 por ciento.

Por último, y mediante la reforma de los artículos 669, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la norma aumenta el porcentaje de la deuda saldada mediante la adjudicación del bien inmueble al acreedor. Así, si con anterioridad al Real Decreto-ley 8/2011 el acreedor se adjudicaba la vivienda hipotecada por el 50%, ahora, dicha adjudicación se realizará por un precio nunca inferior al 60%, lo que reduce considerablemente el importe de la deuda subsistente tras la adquisición del inmueble por la entidad bancaria.

Se echa en falta en la norma una regulación expresa para los casos de ejecuciones hipotecarias ya iniciadas con anterioridad a la aprobación de aquélla. En estos casos, y salvo una nueva interpretación, será de aplicación las disposiciones vigentes con anterioridad al Real Decreto-ley 8/2011.

De otro lado, entre las medidas que establece la misma norma, como decimos, se encuentra el impulso de la actividad empresarial. En este sentido, la norma, en aras de impulsar la figura del emprendedor, declara exentas de tributación las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de las acciones o participaciones derivadas de inversiones de particulares en proyectos impulsados por aquéllos; sometiendo dicha exención a dos requisitos fundamentales: (i) la inversión del particular deberá consistir en la suscripción de acciones o participaciones en entidades de nueva o reciente creación que desarrollen una actividad económica (la norma excluye expresamente a las sociedades cuya actividad principal sea la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario) y (ii) la exención de la ganancia patrimonial resultará de aplicación respecto de las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de las acciones o participaciones cuyo valor de adquisición no exceda para el conjunto de entidades en las que invierta, de 25.000 euros anuales, ni de 75.000 euros por entidad durante los tres años posteriores a su constitución, y el tiempo de permanencia de los valores en el patrimonio del contribuyente sea superior a tres e inferior a diez años.

Siguiendo el orden establecido en la propia norma, y en cuanto al sector inmobiliario se refiere, una de las principales novedades del Real Decreto-ley se encuentra en su capítulo IV dedicado a las medidas de fomento de las actuaciones de rehabilitación, ampliando así las previsiones ya contenidas en la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible. 

En primer lugar, la norma define de forma clara qué debe entenderse por actuaciones de rehabilitación, concretando éstas en actuaciones de conservación, de mejora y de regeneración urbana, delimitando cada una de ellas en el primer apartado de su artículo 17.

En segundo lugar, y en cuanto a los obras de rehabilitación impuestas por la Administración, la norma concreta los sujetos obligados a su ejecución: (i) propietarios y/o titulares de derecho de uso -según lo estipulado en el contrato correspondiente- en cuanto a elementos privativos y (ii) las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de propietarios, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal y los condominios.

Por otro lado, el Real Decreto-ley 8/2011, en la línea de fomentar el sector inmobiliario de la rehabilitación como una actividad creciente y sostenible, impone la inspección técnica de los edificios con una antigüedad superior a 50 años -salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa- que resulten destinados preferentemente a uso residencial y que se encuentren situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera (en principio, ciudades de más de 25.000 habitantes). Los edificios que cumplan los anteriores requisitos deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación. La disposición transitoria segunda del Real Decreto-ley señala que, en todo caso, en el año 2015 deberán haberse sometido a inspección técnica en todos los Municipios a que se refiere la Disposición adicional tercera (recordemos, ciudades de más de 25.000 habitantes) todos los edificios con una antigüedad superior a 50 años a la entrada en vigor de este Real Decreto-ley.

En otro orden de cosas, la norma de referencia dedica su Capítulo V a la "Seguridad jurídica en materia inmobiliaria". Así, la norma prevé que las actuaciones de transformación, construcción y uso del suelo y el subsuelo requerirán siempre acto expreso de autorización administrativa, confirmándose la regla contenida ya en la Ley Estatal del Suelo. Con base en lo anterior, tras la entrada en vigor del Real Decreto 8/2011 (y en la línea de la actual jurisprudencia del Tribunal Supremo) no resulta ya aplicable la regla del silencio administrativo positivo recogida en el artículo 43 de la Ley 30/1992, para acreditar la obtención de licencias de actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, por lo que debe aportarse el documento expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa.

Asimismo, el Real-Decreto-Ley 8/2011 modifica la Ley del Suelo en algunos de los aspectos relativos a la declaración de obra nueva. En cuanto a la obra nueva en construcción la norma no prevé modificaciones relevantes, introduciendo empero cambios significativos en la declaración de obra nueva de obras terminadas. En cuanto a los aspectos más significativos de esta reforma, debemos indicar que, ante los términos genéricos de la anterior regulación, -y al margen de la desaparición del silencio administrativo positivo ya explicado- la nueva normativa se muestra más concreta y exigente en cuanto a la acreditación requerida por notarios y registradores, condicionando además el otorgamiento de autorización administrativa al novedoso requisito de eficiencia energética, regulado en el Real Decreto 47/2007 de 19 de enero.  

En conclusión, el Real-Decreto-Ley 8/2011 se convierte en un mecanismo más diseñado y orientado a la superación de la actual crisis económica y financiera, sirviendo, como otros instrumentos recientes, a la regeneración del sector inmobiliario, especialmente castigado por la actual coyuntura. Como sus predecesoras, la norma resulta de nuevo parcial e insuficiente, introduciendo novedades que, aún remarcables y especialmente relevantes algunas de ellas (pensemos en las novedades relativas a la ejecución hipotecaria o al silencio administrativo) podrían y deberían ser tanto más audaces como profundas. 

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