Guía para reclamar cláusulas suelo y gastos hipotecarios

20/02/2017

Áreas de práctica: Litigación bancaria

Autores: Pablo Franquet

Expansión

Bancos y clientes dispondrán de tres meses desde que pongan la reclamación para llegar a un pacto con su banco y cobrar el dinero. Si deciden ir directamente a los tribunales existen bastantes posibilidades de ganar, según los abogados consultados, gracias a la reciente sentencia del Supremo que reconoce la retroactividad total, aunque el proceso se alargará durante meses.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Basta con mirar la escritura del préstamo hipotecario. Para localizarla lo lógico es mirar en primer lugar el apartado de cláusulas financieras y, si no aparece, en aquellas páginas en las que se habla de los tipos aplicados.

¿Cuándo se comenzaron a aplicar?

Las primeras hipotecas se retrotraen a 2007.

¿Quiénes tienen derecho a ser compensados?

Todas las hipotecas que contengan esta limitación, estén en vigor o amortizadas.

¿Quién determina si ha sido abusiva?

Según la doctrina del Alto Tribunal, sólo es válida si aparece en un lugar fácilmente localizable del contrato y al leerla el cliente se hace una idea clara de las consecuencias que comporta. Según el bufete Jausàs, los bancos no se van a centrar tanto en esta discusión sino en la negociación puramente económica.

¿Qué documentación es necesario presentar?

Suele bastar con rellenar un impreso tipo que facilita la entidad. Si la hipoteca está en vigor nada más, porque el banco dispone de todos los datos. Si ya ha sido amortizada, el banco tiene obligación de mantener en sus archivos la información de cinco años atrás.

¿Quién calcula el dinero cobrado de más?

La entidad financiera facilitará la cifra con los intereses desglosados. El afectado tiene quince días para analizar la oferta económica. Si no le convence puede rechazarla e iniciar acciones judiciales. Se aconseja hacer una estimación previa de esta cantidad utilizando cualquiera de las calculadoras que existen en Internet.

¿Qué sucede si me ofrece una reducción de las cuotas pendientes?

El Real Decreto lo permite, pero el banco debe hacer una valoración económica para que el afectado pueda hacer la comparativa.

¿El banco está obligado a resarcirme?

No si considera que sus cláusulas eran transparentes y aparecían resaltadas en los contratos. Tampoco a calcular el dinero cobrado de más, pero sí a darle una respuesta razonada al cliente.

¿Qué implicaciones fiscales tiene que el banco me devuelva dinero?

Está exento de IRPF. Sin embargo, aquellos que se desgravaron ese dinero cobrado de más deben realizar una declaración complementaria.

¿Qué sucede si decido acudir a los tribunales?

Es necesario contratar un abogado y un procurador. El juez debe dirimir si la cláusula fue abusiva y, por tanto, nula. Si lo fue debe cuantificar a cuánto dinero tiene derecho.

¿Quién se encarga de pagar las costas judiciales?

La condena en costas implica pagar el coste de defensa del ganador del juicio. Estas costas solo correrán a cargo del banco si el dinero que acaba obteniendo el consumidor es mayor que la cifra que le ofrecía la entidad. Si el afectado lleva al banco directamente a juicio, saltándose el canal negociador, y el banco acepta resarcir al afectado (se allana, en la jerga) antes de que se celebre la vista, la entidad queda eximida y cada parte paga lo suyo. Las costas pueden ascender a 2.500- 3.000 euros, aunque varían en función de la comunidad autónoma y el tipo de juzgado.

¿Cuánto puedo conseguir en los tribunales si gano?

La casuística es enorme, porque los topes de las cláusulas suelo eran distintos. Por ejemplo, un crédito hipotecario de 200.000 euros con un suelo del 3% da derecho a 2.000 euros.

¿Qué pasa si pacté con el banco eliminar el suelo a cambio de sustituir la hipoteca por una a tipo fijo?

Según Sanahuja Miranda Abogados, no está claro porque la modificación no suele elevarse a acuerdo público.

¿Qué sucede si firmé una renuncia a acciones legales?

Hasta la fecha solo ha trascendido una sentencia de un juzgado de primera instancia de Córdoba, recurrible, en la que falla a favor del banco. Según el fallo, los denunciantes “no acreditaron ningún tipo de coacción o engaño a la hora de firmar el documento ni aportado ninguna prueba”. Según Jausàs, “como regla general los afectados tienen todas las de perder”.

¿Hay base legal para reclamar los gastos de formalización de las hipotecas: registro, gestoría y notario?

Según una sentencia de diciembre de 2015 del Supremo, sí. Según el Alto Tribunal debe existir “una mí- nima reciprocidad en la distribución de los gastos”. El problema es que no establece qué porcentaje debe correr a cargo de quién. Según los abogados consultados, hay base para reclamar, pero no habrá una doctrina tan clara como la de los suelos hasta dentro de un año o dos. Si el demandante se acoge a la vulneración del artículo 10 de la Ley General de Consumidores no ha lugar a la prescripción.

¿Qué pasa con el impuesto de actos jurídicos?

Éste representa entre el 80% y el 90% de los gastos. Según el Supremo pueden ser repartidos con el banco, pero el reglamento de la ley del impuesto dice claramente que corren a cargo del cliente. Por tanto subsisten las dudas y hay sentencias variadas.

¿Qué documentación es necesario aportar?

Todas las facturas, junto con los comprobantes de pago. Si el afectado no las conserva puede solicitar una copia, normalmente a cambio de pagar un cánon.

¿Qué sucede si la hipoteca ya se amortizó?

Según Sanahuja Miranda Abogados, no hay posibilidad de reclamar gastos. Especialmente si hace ya más de cuatro años de la cancelación.