Régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Practice areas: Tax Law

Inmueble. Nº108, Febrero 2011

Author: Imma Sallent

Con el objeto de impulsar el mercado del arrendamiento de viviendas, el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (en adelante LIS) establece un régimen especial mediante la aplicación de importantes bonificaciones para aquellas sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Este régimen se incorporó por primera vez por la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica y fue modificado en el año 2005 por la Ley 23/2005, de 18 de noviembre, de reformas en materia tributaria para el impulso a la productividad.

La aplicación de este régimen es opcional y su principal incentivo fiscal consiste en una bonificación de, al menos, el 85% de la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Una de ellas es que las sociedades que pretendan acogerse a este régimen fiscal especial deben de tener como actividad económica principal la de arrendamiento de viviendas situadas en territorio español, con independencia de realizar otras actividades complementarias, incluso la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento que exige la norma de 7 años. En este supuesto, las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento deben ser objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda.

Por lo que se refiere a las realización de actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento exigible, deben tener derecho a la aplicación de la bonificación prevista en la LIS.

Además, el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento en cada período impositivo tiene que ser en todo momento igual o superior a 10 y la superficie construida de cada vivienda no podrá exceder de 135 metros cuadrados (los metros cuadrados que excedan de esta superficie no se tienen en cuenta para computar la cifra de diez viviendas requeridas y sus rentas no gozan de bonificación).

Respecto al concepto de superficie construida, la consulta vinculante de fecha 17 de mayo de 2006 de la Dirección General de Tributos resuelve el mismo refiriéndose a la superficie construida sin incluir la parte proporcional de los elementos comunes, por lo que se incluye la superficie de terrazas, patios, azoteas u otras dependencias no cerradas que sean de uso exclusivo de la vivienda, pues se consideran privativos de la vivienda y computables en la superficie construida.

En cuanto al tiempo de arrendamiento, tal y como se ha comentado anteriormente, las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos siete años. El incumplimiento de este requisito implicará, para cada vivienda, la pérdida de la bonificación aplicada. Así, junto con la cuota del período impositivo en el que se produzca el incumplimiento, deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.

Por último, cabe comentar que este régimen es incompatible con la aplicación de cualquiera de los restantes regímenes especiales, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional, el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo y canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, prevaleciendo cualquier régimen tributario especial sobre el régimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Excepto las empresas de reducida dimensión, las cuales podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar este régimen de arrendamiento de viviendas.

La comunicación de la aplicación de este régimen especial debe de realizarse ante la Administración Tributaria y será de aplicación en el período impositivo que finalice con posteridad a dicha comunicación y en los sucesivos hasta la comunicación de la renuncia al mismo.

Porcentaje de bonificaciones en la cuota íntegra del Impuesto:

1. Bonificación del 85% de la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos arriba mencionados.

2. Bonificación del 90% cuando se trate de rentas derivadas del arrendamiento de viviendas por discapacitados y en la misma se hubieran efectuado las obras e instalaciones de adecuación a que se refiere el art. 68.1 4º LIRPF/2006. Las obras e instalaciones deberán ser certificadas por la Administración competente. A estos efectos, el arrendatario deberá acreditar la discapacidad.

En cuanto a los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a socios personas jurídicas con cargo a las rentas a las que haya resultado de aplicación las bonificaciones mencionadas, cualquiera que sea la entidad que los distribuya, el momento en el que el reparto se realice o el régimen fiscal aplicable a la entidad en ese momento, les será de aplicación la deducción para evitar la doble imposición interna regulada en el artículo 30.1 del TRLIS, esto es, el 50% de la cuota íntegra que corresponda a la base imponible derivada de dichos dividendos. En cuanto a los dividendos distribuidos a personas físicas, se integran en la base imponible sin ninguna especialidad.

Como conclusión, entendemos que sería interesante para aquellas sociedades que dispongan de varias viviendas en su activo plantear el acogimiento a este régimen, pues disfrutarían de un gran ahorro fiscal mediante la aplicación de al menos el 85% de bonificación en la cuota íntegra correspondiente a las rentas derivadas del alquiler de viviendas.

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