La protección de los deudores hipotecarios, un problema sin resolver

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La protección de los deudores hipotecarios, un problema sin resolver

Àrea de pràctica: Reestructuracions i insolvències

lavanguardia.com

El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios entró en vigor el pasado 16 de noviembre de 2012. A destacar que, en su Exposición de Motivos, se reconoce la necesidad de abordar en profundidad el marco jurídico de las personas físicas en situación de sobreendeudamiento y también los mecanismos de ejecución hipotecaria. También se incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo debiera movilizar un amplio parque de viviendas propiedad de las entidades de crédito en beneficio de aquellas familias que sólo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.

El objeto fundamental del Real Decreto-ley consiste en la suspensión inmediata, y por un plazo de dos años desde su entrada en vigor, del lanzamiento en procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, en los que se hubiere adjudicado al acreedor la vivienda habitual de personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en los apartados 2, 3 y 4 del Artículo 1.

Supuestos de especial vulnerabilidad

Los supuestos de especial vulnerabilidad son los siguientes:
1) Familia numerosa.
2) Unidad monoparental con dos hijos a cargo.
3) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
4) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada una discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral.
5) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
6) En la que exista una víctima de violencia de género, en caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
7) En la que convivan en la misma vivienda una o más personas unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les impida en forma temporal o permanente ejercer alguna actividad laboral.

Estos supuestos de especial vulnerabilidad deben de incurrir, además, en determinadas circunstancias económicas.

Circunstancias económicas
1) Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.
2) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda (esfuerzo entendido como que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5, siendo la unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo relaciones de tutela, guarda o acogimiento familiar).
3) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
4) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

La acreditación de los requisitos contemplados en el Real Decreto Ley se podrá realizar en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento ante el juez o notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los documentos contemplados en el artículo 2.

Finalmente, en la Disposición Adicional Única (Fondo Social de Viviendas) se encomienda al Gobierno para que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias previstas en el artículo 1. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

Parece que la intención del Real-Decreto ley sea la de permitir organizar, durante el lapso temporal de dos años, un fondo social de viviendas para alquilar a las personas en situación de especial vulnerabilidad que se encuentren en las circunstancias económicas antes expuestas, una vez hayan sido desalojadas. Paradójicamente, los procedimientos de ejecución hipotecaria con sus correspondientes lanzamientos han ido aumentando exponencialmente desde 2006 hasta 2012, con lo cual es evidente que en la actualidad ya existe una bolsa enorme de viviendas propiedad de las entidades bancarias promotoras de estos procedimientos de ejecución hipotecaria. Viviendas que, no solamente ha perdido el valor por el que fueron tasadas (por las propias entidades bancarias), sino que además se vienen deteriorando desde hace tiempo por su falta de uso y mantenimiento.

Para atajar los actuales problemas sociales derivados de los procedimientos que terminan con un desalojamiento de personas físicas hace falta dar un nuevo tratamiento jurídico al régimen de las personas físicas en situación de sobreendeudamiento, distinguiéndolas bien claramente del régimen aplicable a las personas jurídicas, buscando soluciones concretas para problemas concretos y atendiendo a razones de eficacia y proximidad, dentro de los ámbitos de la Mediación, del Arbitraje, del Derecho Administrativo, del Derecho de Familia. Mientras no se aborde un tratamiento conjunto, serio y profundo del régimen del sobreendeudamiento de las personas físicas, todas las soluciones temporales, como las contempladas en este Real Decreto Ley, no hacen más que aplazar el tratamiento adecuado de verdaderos problemas sociales que quedan de nuevo sin resolver.

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