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El proceso de actualización de la renta en arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985

01/02/2011

Àrees de pràctica: Immobiliari i urbanisme

Autors: Mercè Caral

LOS HECHOS

El propietario de una vivienda arrendada en virtud de un contrato anterior al 9 de mayo de 1985, es decir sometido a la antigua LAU, notificó en el año 2001 al arrendatario la actualización de la renta conforme a la variación del IPC que establece  la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1999 de 24 de noviembre, que permite la actualización de la renta conforme a la variación del Índice de Precios al Consumo, pero siendo su aplicación gradual en el plazo de ocho años.

El arrendatario se opuso a dicha actualización manifestando que los ingresos totales de él y las personas que con él convivían en la vivienda no alcanzaban el mínimo legal acompañando para ello exclusivamente dos certificaciones mensuales de la pensión de la Seguridad Social que percibía, sin acreditar los ingresos totales de los que vivían en el domicilio.

El propietario no aceptó dicha oposición por no haberse justificado los ingresos totales por el arrendatario correspondientes al ejercicio impositivo anterior a la fecha de la notificación y giró los correspondientes recibos conforme a la actualización notificada, que fueron satisfechos por  el arrendatario.

Al año siguiente el arrendador notificó al arrendatario la aplicación de la actualización correspondiente al segundo año.

El arrendatario se opuso a la actualización acompañando entonces certificado de los ingresos anuales -de todos los que vivían en el domicilio- correspondientes al año anterior.

El propietario de la vivienda interpuso demanda solicitando se declarara:

• La legitimidad de la actualización correspondiente a la segunda anualidad de renta

• La resolución del contrato de arrendamiento por oposición temeraria a la actualización.

• El desahucio del inquilino.

LA SENTENCIA 

El juzgado de 1ª Instancia desestimó íntegramente la demanda formulada por el propietario y, recurrida esta Sentencia en Apelación, la Audiencia Provincial de Barcelona declaró la legitimidad de la aplicación de la actualización de la renta correspondiente a la segunda anualidad y desestimó el resto de pretensiones.

El arrendatario interpuso recurso de casación y el Tribunal Supremo, recogiendo los razonamientos de las Audiencia Provincial de Barcelona, declaró lo siguiente:

• El carácter tuitivo del arrendatario que se  imponía en la L.A.U. de 1964 se cambió en la vigente L.A.U. de 1994 por una pretensión de mayor equilibrio de las partes, para incentivar el mercado arrendaticio.

• La interpretación de la L.A.U. de 1994 no debe realizarse siguiendo el principio protección del inquilino, con olvido de los derechos del arrendador. (art. 3 C.C.)

• La pretensión del legislador no fue paralizar la aplicación de la actualización de la renta después de aceptada por el inquilino una primera actualización.

• La LAU de 1994  posibilita el requerimiento de actualización de renta por parte del arrendador una vez se cumpla una anualidad de vigencia del contrato a partir de su entrada en vigor.

• Iniciada la actualización de la renta, en cada uno de los años posteriores en que debe aplicarse y agotarse la actualización el arrendador deberá únicamente notificar al arrendatario el importe de la actualización acompañando la correspondiente certificación, lo que significa que en los años sucesivos no se puede entrar a considerar el cambio de circunstancias tenidas en cuenta desde dicho requerimiento y sólo se podrá discutir la corrección o no de los cálculos matemáticos realizados por el arrendador.

• La actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos establece la facultad del arrendador de proceder a actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, previo requerimiento al arrendatario, en consonancia con lo expresado en la Exposición de Motivos de la Ley, según la cual "en cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última versión revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico que adapten sus economías a la nueva realidad".

• La regla general es la procedencia de la actualización siempre que el arrendatario pretenda seguir gozando del beneficio de la prórroga forzosa por más tiempo del correspondiente al citado plazo de ocho años, siendo excepción a dicha regla el supuesto de que la situación económica del arrendatario y de las personas que con él convivan determine lo contrario, lo que exigirá no sólo la existencia de tal situación objetiva sino, además, que se acredite la misma ante el arrendador en referencia a los ingresos totales correspondientes al ejercicio fiscal anterior a la fecha del requerimiento.

• El legislador no ha previsto -como sí podía haber hecho- el que fueran varias y sucesivas las actualizaciones de modo que pudieran quedar interrumpidas por un descenso en los ingresos de las personas que habitaran la vivienda arrendada, como también pudo prever contrariamente -y no lo hizo- que una inicial improcedencia de la actualización por escasez de ingresos de tales personas pudiera dar paso a la actualización en un momento posterior en que tales condiciones fueran más beneficiosas. Ni una ni otra posibilidad fue acogida por el legislador que, por el contrario, fijó un momento inicial en el cual el arrendador había de ejercitar su derecho a obtener la actualización de modo que las condiciones económicas determinantes serían las correspondientes al año anterior al requerimiento de actualización marcando inexorable e invariablemente la procedencia o improcedencia de la total actualización, sin perjuicio de que la misma -en beneficio del arrendatario- hubiera de llevarse a cabo en un número determinado de años -cinco o diez- según las circunstancias.